월급쟁이 부자로 은퇴하라 직장인 재태크 방법

월급쟁이 부자로 은퇴하라

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 

저자 : 너나위

저자 소개 - 촉망받던 대기업 직원에서 100억대 자산가로 은퇴

너와 나를 위하여의 약자인 너나위는 촉망받던 대기업 직원이었으나, 존경하던 선배의 퇴사 이후 회사는 결코 자신을 책임져주지 않는다는 것을 깨닫고, 재테크를 공부하여 100억대 자산가로 거듭났습니다. 그는 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽어서 자본주의와 돈에 대하여 공부를 했고, 꾸준한 공부로 부동산 상승장에서 공격적인 투자를 했습니다. 그의 노하우를 담은 책은 그가 어떤 과정을 거쳤으며, 어떤 기준으로 투자를 했는지 그리고 그 결과는 어땠는지 상세히 설명하고 있습니다. 

돈을 버는 방식과 쓰는 방식

돈을 버는 방식에는 시간을 직접 투입하는 경우가 있고, 시간을 투입하지 않고도 버는 방식이 있습니다. 돈을 쓰는 방식에는 나중에 가격이 더 오를 수 있는 것을 사는 경우가 있고, 시간이 지나면 감가상각에 따라 그 가치가 줄어버리는 것이 있습니다. 궁극적으로 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 생산자산을 구입하는 쪽으로 돈을 쓰는 방식을 바꾸어야 합니다. 

 

직장인 투자자의 돈 흐름

1단계: 직장에서 돈을 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받습니다. 이 단계는 시간을 근로소득과 교환하는 단계입니다.

2단계: 소비 자산에 대한 지출을 최소화합니다. 즉, 절약을 하는 것입니다.

3단계: 남은 돈을 모으는 것입니다. 이를 자본화라고 볼 수 있습니다.

4단계: 모은 자본으로 생산자산을 사는 투자의 단계입니다.

5단계: 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만드는 것입니다.

6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는 비근로소득을 확보하는 방식입니다. 

 

부동산 선택의 이유

투자를 하는 것도 여러 가지 방법이 있습니다. 주식, 선물, 채권, 금, 부동산 등으로 정말 많은 방법이 있는데, 모두 다 한꺼번에 하는 것은 하나도 제대로 못할 수 있습니다. 저자가 부동산을 택한 이유는 첫 번째로 정보의 대칭입니다. 주식 등은 사면 떨어지고 팔면 오르는 것을 많이 볼 수 있습니다. 이것은 정보의 비대칭 때문일 가능성이 높습니다. 나에게까지 정보가 오는 동안 그 정보를 빨리 안 사람들이 먼저 움직이기 때문입니다. 하지만 부동산의 경우는 실거래가도 모두 공개가 되고 입지 등도 모두가 주의 깊게 보려는 노력만 있으면 누구나 얻을 수 있는 정보들로 이루어져 있습니다. 두 번째, 무이자 레버리지를 이용할 수 있다는 것입니다. 우리나라에는 '전세'라는 제도가 있고, 이것을 이용하면 전세자금을 무이자 레버리지로 사용할 수 있는 것입니다. 예를 들어 3억의 부동산을 구입했을 경우, 10%가 올라 3억 3천만 원이 됐다고 하면, 수익률은 10%입니다. 하지만, 2억 5천의 전세를 두고 5천만 원을 투자해서 샀다면 투자금 5천만 원 대비 수익 3천만 원은 60%의 수익률을 얻을 수 있습니다. 마지막으로 환급성이 떨어진다는 특징 때문입니다. 많은 사람들이 투자를 해서 수익을 얻었을 경우, 이를 바로 사용하는 경우가 있습니다. 하지만 부동산은 팔고 싶어도 빨리 팔지 못하기 때문에 묵혀둘 수 있습니다. 투자에서 가장 중요한 것은 장기투자, 복리효과입니다. 즉 타의에 의해 못 팔게 돼서 오래 가지고 있는 부동산은 시간이 지날수록 많은 수익을 가져다주는 효자상품이 되기 마련입니다. 

 

잃지 않는 부동산 투자 방법 

첫 번째, 저평가된 부동산을 사는 것입니다. 저평가인지 여부를 확인하기 위해서는 가격과 가치를 볼 줄 아는 안목을 가져야 합니다. 가격은 포털 사이트나 부동산, 중개소 등을 통해 확인이 가능하지만, 문제는 "가치"를 볼 줄 아는 안목입니다. 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 합니다. 문제는 그 가치가 쉽게 보이지 않는다는 것이며, 그래서 공부를 열심히 해야 합니다. 가치를 평가하기 위해서는 입지의 네 가지 요소를 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 통해서 비싼지 싼 지를 판단할 수 있습니다. 5개 이상의 지역을 선정해서 알아가고, 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾는 것이 저평가된 부동산을 찾는 방법입니다. 

두 번째, 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화시키는 기술입니다. 이를 위해서는 전세가율이 높은 것과 매매가 상안액을 지키는 것이 중요합니다. 저평가된 부동산 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는 물건을 골르는 것입니다. 전세가의 매매가 하방 지지선 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더욱 보수적으로 확인하는 방법이 있습니다. 예를 든다면, 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지 확인하는 것입니다. 

마지막으로 리스크를 감당할 수 있는 수준인지 판단합니다. 역전세 등이 생길 수 있고, 이를 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력을 확인하는 것입니다. 대출 등을 미리 알아보고 감당하는 한 상한선을 정해놓고 투자를 하는 것이 좋습니다. 

 

느낀 점과 적용할 점-투기가 아닌 투자를 하자

저자는 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라고 합니다. 투자는 사는 순간 돈을 버는 것이고, 투기는 막연하게 오를 것을 생각하는 것에 돈을 투입하는 것이라고 말하며, 투기가 아닌 투자를 권유합니다. 그동안 재테크라는 것은 나에게 '한방'과 '운'이 필요한 것으로 생각되었었습니다. 하지만 이 책을 읽으면서 투자에서도 선택과 집중 그리고 공부를 통해서 성과를 낼 수 있겠다는 생각을 하였고, 나에게 맞는 투자 기준을 만드는 것이 정말 중요한 것 같습니다. 

 

이런 분들께 추천합니다.

이 책은 직장을 다니면서 투자를 하고 싶지만 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모르겠는 사람들에게 부동산 투자 입문서로서 추천드립니다. 많은 투자 관련 서적들이 '사업'을 제안합니다. 하지만 사업이라는 것이 개개인의 성향과 상황 등에 따라서 어려운 경우가 있습니다. 이 책은 그런 사람들이 아닌 직장인으로서 회사를 다니면서 재테크를 하고 투자를 하는 방법을 가르쳐 줍니다. 그리고 그중에서도 부동산을 투자하는 방법을 설명해주고 저자가 어떻게 부동산 투자를 선택하고 그것에 집중했는지 사고 과정을 풀어주고 있습니다. 책을 읽다 보면 나와 같은 회사원인 직장인이 어떤 고민을 거쳐서 어떻게 투자를 하게 됐는지 알게 되기 때문에 이러한 과정에 있는 분들이 읽으면 도움이 될 것입니다.